• 房產知識之常見名詞-都市更新相關
都更
依照都市更新條例:第一條:都市更新是為了促進都市土地有計劃之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。
簡單來說,都市更新是為了讓老舊社區閒置荒廢的資源獲得有效利用,讓新舊社區在生活機能和景觀差距上不會太大,使舊社區恢復榮景。
建商合蓋
指建商中意某塊土地與原來的地主協商蓋新房子後分配。
建蔽率
就是底面積的限制。建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率,比方說 200 平方公尺的基地,而基地周圍區域規定的建蔽率為 60%,那麼,一樓的樓地板面積可能就是 120 平方公尺,而剩下的 80 坪空地,可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施 (如游泳池) 等。
容積率
就是可以容納的量。各樓層的樓地板面積 (即為容積) 加起來除以基地面積再乘以百分比,舉例來說,若基地所處區域規定的容積率為 500%,基地面積 100 平方公尺,若不考慮建蔽率,則為五層樓。
權利變換
權利變換和傳統的合建類似,對建商來講有很好的誘因解決合建解決不了的問題。第一,權利變換採多數決,傳統合建只要一位地主不同意就無法合建。第二,權利變換的稅賦減免,傳統合建需要繳交土地增值稅,在都市更新的獎助章節裡,折抵給建商的房屋是免徵土地增值稅的。
住一
第一種住宅區:為維護最高之實質居住環境水準,專供建築獨立或雙併住宅為主,維持最低之人口密度與建築密度,並防止非住宅使用而劃定之住宅區。
住二
第二種住宅區:為維護較高之實質居住環境水準,供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用,維持中等之人口密度與建築密度,並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
住三
第三種住宅區:為維護中等之實質居住環境水準,供設置各式住宅及一般零售業等使用,維持稍高之人口密度與建築密度,並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
住四
第四種住宅區:為維護基本之實質居住環境水準,供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用,並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。
商一
第一種商業區:為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商二
第二種商業區:為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
商三
第三種商業區:為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
坪效計算
一坪土地可以蓋出多少坪可銷售的面積,其比例就稱為坪效。例如 100 坪的土地,可以蓋出 1,097 坪可銷售的坪數,這塊土地的坪效等於 10.97,就是每一坪土地可創造出 10.97 坪的效用。
自辦更新
就是「地主自地自建」,地主出地,都更公司協助地主找建築師、營造廠和融資銀行。整個土地開發利益歸地主所有。
協議合建
地主與實施者 (建商) 可以私下談好重建後空間應當如何分配,這分配包含選屋及坪數大小。舉例來說,地主與實施者 (建商) 講好房子蓋完後要五五分、六四分都沒關係,只要講好了就成,那是屬於實施者 (建商) 與地主間的私人契約,政府無權干涉。
老屋拉皮
將老舊的房屋外部,以水泥、磁磚或大理石重新整理。因為拉皮牽涉到的並不只有一戶,需要與同棟鄰居們事先溝通,並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行,分攤後的費用,每戶可能需要數萬元之間,視選擇的材料而有所差別。這屬於都市更新的一種,拉皮後的房屋價值大多會上升。
釘子戶
在都市更新的拆遷過程中,對於不願搬遷的少數住戶的統稱。會成為釘子戶,大多認為建商的補償辦法不公平,或是不願都更,不想離開家園。
公聽會
已經確立都市更新的範圍,並完成初步計畫,和確定實施者 (建商) 是誰,即可辦理公聽會。依據「都市更新條例施行細則」第六條規定,公聽會應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加,並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他權利關係人參加。
同意書
分為「都市更新事業概要同意書」及「都市更新事業計畫同意書」兩種。簡單講,前者像是「合作意願同意書」,目的只是在確定更新單元的範圍跟初步的規劃構想,建商必須先舉行公聽會,告訴地主初步的更新計畫,地主可以將概要同意書簽給許多家建商,任何建商只要取得 10% 合法地主的同意,並經主管機關核准,就可以開始擬定「都市更新事業『計畫』」。由於可能會有許多家建商都取得概要同意門檻,因此「計畫」可能也會有很多份,地主同樣可以在公聽會過後,簽署許多份計畫同意書。優先取得 2/3 所有權人、3/4 更新面積合法地主同意的建商,就達到審查門檻,一旦向主管機關送件,就可排除其他建商,通常也會成為最後的實施者。
都更單元
指更新地區內,可單獨實施都市更新事業的分區。每一個都更建案都有基地大小的限制,在可更新的地區內,幾位地主的土地合起來大於最低限制,即可劃定為一個都更單元。
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