• 房產知識之常見名詞-買賣相關
定金
定金不等於訂金。「定金」是我國《擔保法》規定的五種擔保形式之一,是作為履行合同的擔保。給付定金的一方當事人如果不履行合同義務,無權要求對方返還定金;接受定金的一方不履行合同義務則要雙倍返還定金。所以,『定金』是法律乾預契約的產物。從支付數額上看,「定金」和「訂金」的支付都由雙方約定,但「定金」支付不得超過主標的物金額的 20%。
斡旋金
房地產交易由於金額龐大,為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司近年發展出「斡旋金」制度,就是當消費者委託仲介業者,而出價與屋主願意的價格有所差距時,為顯示買方之誠意,仲介業者通常會要求買方提出一筆「斡旋金」,以便與屋主進行議價。
買賣契約
買賣契約是民法上的有名契約,規範於民法債編第二章第一節,置於各種契約類型之首,可知其重要性。民眾日常生活與買賣契約息息相關,早上出門買早餐即為一種買賣契約,到便利商店買飲料或是逛百貨買東西,甚至成家立業要買新房子,都屬於買賣契約。
不動產說明書
房仲公司對所銷售之房屋製作的說明書,內容包含謄本、地籍圖、使用分區證明、增值稅、周遭環境等資料之說明。
現況說明書
簽立房屋買賣契約時,雙方就屋況、裝潢等設施所填寫之表格,做為交屋之依據,以杜絕紛爭,可釐清房屋瑕疵的責任歸屬。
公契
作為產權移轉之用,一般皆由買方委託之代書辦理,有公定之書寫模式,「公契」應貼繳印花稅。
私契
一般買賣房屋簽約的契約為「私契」,除了約定買賣總價外,還要有每一次付款金額、時間等。「私契」不用貼印花。
公告地價
政府每三年舉辦規定地價或重新規定地價時,參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於一月一日公告地價,其作用係供土地所有權人申報地價後據以課徵地價稅。
公告現值
即公告土地現值,係直轄市或縣 (市) 政府對於轄區內土地,經常調查其地價動態,將地價相近的土地劃為同一地價區段,並估計區段地價後,提經地價評議委員會評定,據以編製土地現值表於每年一月一日公告,作為政府課徵土地增值稅之依據及徵收私有土地補償地價之標準。
兩價分離
所謂「兩價」指的是「公告土地現值」及「公告地價」。政府自八十年七月一日起實施「兩價分離」,「公告土地現值」僅作為評定「公告地價參考」,兩者並不相同。
預售屋
建築物領得建造執照後,但尚未開始動工或者是正在施工中,而預先銷售買賣的房屋,稱為預售屋。預售屋制度是台灣獨特的房屋銷售產品,主要目的是為了減輕購屋者的經濟負擔,當然也相對減輕建築開發業者在施工期間的財務負擔與資金流量需求。
新成屋
建築工程完竣後並且已取得使用執照,但在三年內並未轉手買賣的房屋,稱之為新成屋。新成屋的基本要件必須是尚未經過轉手買賣,房屋是並未被使用過的情形,所以新成屋的所有權人應該仍是原始起造人,即建築投資商或地主;如果房屋已經轉手過,表示可能曾經有使用者居住過,就不能再稱為新成屋,即使是剛興建完成不久的新建築物,仍將會被列為中古屋的行列。
中古屋
房屋已經經過一次以上的轉手買賣,或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋,稱為中古屋。由基本定義來看,中古屋仍有兩種認定型式,即使是新建造完成的房屋,但是因為已經轉手買賣過,所以也算是中古屋,所謂第一次轉手買賣是指起造人過戶給購屋者後,購屋者再將房屋轉手賣給第三者,稱為第一次轉手買賣;另種情形是即使房屋仍為起造人的名義,但是建築物已經興建完成領取使用執照超過三年,也屬於中古屋。所以中古屋不一定是舊房屋,新完工的房屋也有可能是中古屋。
法拍屋
法拍屋係指經由法院拍賣程序所出售的房屋;法拍屋經常是銀行因抵押而承受之債權物,交由法院強制拍賣以解決呆帳。由法拍屋的價格比市價便宜許多,如果經過流標的話,更可以找到一些物超所值的房屋,但是參與競標法拍屋必須十分熟悉拍賣流程,並且對拍賣標的有相當程度的瞭解,否則會遇到一些不易解決的問題;通常法拍結果以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者為得標人,如投標人願出之最高價額相同者,以當場增加最高者為得標人,無人增加價額者,以抽籤決定得標人;如無得標則為流標。
金拍屋
金拍屋和法拍屋在法律上權利與義務及其在拍賣執行程序之間的關係上均是相同的。這兩者最大的不同點在於金拍屋在拍賣過程中是委由公正第三人之民間公司 (如台灣金融資產服務股份有限公司,TFASC) 來執行拍賣之程序;而法拍屋在拍賣過程中則是由法院本身來執行拍賣之程序。
銀拍屋
法拍屋經過一拍、二拍、三拍甚至於四拍之程序都沒人標購且無法拍定,債權銀行為保障其最低債權並打消呆帳,在不得已的情況下承受這些賤價仍無法拍定之法拍屋,將產權移轉過戶至債權銀行本身名下,透過簡易的整理、修繕後,將物件委託專業的不動產拍賣公司 (如戴德梁行等業者),以現場喊價之方式拍賣之不動產,就是一般人所謂的「銀拍屋」。因銀拍屋於出售前之產權係屬銀行,故並無法拍屋或金拍屋無法點交之風險,且通常均可先行看屋。
代標公司
代理標購法院拍賣的房屋或土地。從拍賣資料提供、投標過濾評估、產權過戶到點交房屋,都是代標公司的服務範圍。
點交
法院將房屋的使用權及所有權一併交由買受人。只要法院拍賣筆錄上註明點交,其買受人都可以申請法院來執行交屋。
不點交
法院將房屋的所有權交由買受人,但使用權法院並不會交由買受人。如拍賣筆錄上註明不點交,則法院不受理買受人申請執行交屋,縱然買受人向法院買到了房子的產權,但其交屋的工作就得經由買受人自行與佔用人協調,法院不負責強制執行交屋程序。
現況點交
法院依照房屋當時的實際情況點交給買受人,但是房屋有任何瑕疵法院不負責。
法院拍賣公告均常見「空屋,拍定後點交」或「依現況點交」、「部份點交,部份不點交」及「租賃除去若確定,則點交」等語意不清之說明,其中,除「空屋」較無疑慮外,其餘狀況均可能影響未來交屋之難易,故決定購買法拍屋前,對於相關法律 (例如:民法、強制執行法等) 之規定須事先加以了解。
委託書
賣家將房子委由仲介經紀人代賣時,經紀人會與賣家簽訂委託書,內容包含:不動產標示、雙方權利義務、委託價額、委託期間、附贈設備、標的物現況說明書、買賣價款支付方式等,在委託期間內如欲更改契約內容,經紀人會另外簽立「委託事項變更契約書」。該契約將由經紀人與賣家共同簽章確認無誤後,開始生效。
專任委託
賣方只委託一家不動產經紀業者銷售,簽約期間不得委託其他業者,也不可自行銷售。
一般委託
賣方委託多家不動產經紀業者同時銷售,賣方需一次面對多家不動產經紀業者。
成屋履約保證制度
就是由銀行或履約保證公司出面當保證人並出具保證書,將所有買賣雙方的交易款項均需存放在銀行的專戶中,等到交屋當天完成所有手續後再由買賣雙方一手交錢、一手交權狀,以保障買賣雙方買賣價金的安全。
地政士
即人稱的「土地代書」,因90年10月通過的「地政士法」而正名。地政士須通過專技特考始能執業,業務範圍為接受房地產權利人及義務人委託,代辦申請土地登記移轉之業務。可執行下列業務:
代理申請土地登記事項。
代理申請土地測量事項。
代理申請與土地登記有關之稅務事項。
代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
代理申請土地法規規定之提存事項。
代理撰擬不動產契約或協議事項。
不動產契約或協議之簽證。
代理其他與地政業務有關事項。
仲介
如同媒人一樣,房屋仲介最主要就是要撮合供需雙方,讓買方能買到適合的房子,讓賣方能儘速把房子賣出去,以促成買賣雙方的成交作業。
建商
建造房子的建設公司。
代銷
建設公司委託代銷 (廣告) 公司來銷售預售屋或新成屋。代銷包括的層面很廣,包含:建案包裝、廣告行銷策略 (包含找誰代言)、銷售方法等等。
高專
高專是沒有底薪的仲介,(有些公司會有勞健保),當有成交收到佣金時再依比例抽佣金:一般是收到佣金之 45%-70% 為獎金。
普專
普專是有底薪的仲介,到職一二個月之後會有責任額,未達責任額可能要扣底薪,超過責任額再另外抽佣,佣金約在 15%-25% 之間。
仲介費
透過仲介公司買賣房子,房屋成交時仲介公司巷買賣雙方收取的服務費稱為仲介費。內政部規定買賣方合計上限是 6%,一般賣方 4%,買方 2%。
漏水保固
民法第 365 條規定,房屋內滲漏水如果由原屋主留下來的,原屋主負有瑕疵擔保責任,半年內買方可依據民法向賣方求償,以及 5 年期間重大瑕疵的解約權。
成交行情
房屋實際成交價格的平均值。各區域的價格不一,一般用行政區、鄰近路段查詢。
買賣不破租賃
於租賃期間,出租方將服屋出售給第三者,其租賃契約對買方 (新屋主) 仍屬有效,不得以契約無效為由要求承租方搬遷。
不定期租賃
租賃期限屆滿,雙方無再簽訂合約,承租者繼續使用房子,而屋主亦不反對,稱為不定期租賃。
廣告戶
建築物興建完成或者正在施工中,但已經完成低層樓的結構體,為了延長銷售期間並增加銷售量,業者選擇適合而未售出的單元作為銷售樣品的房屋,完成室內裝修的工程以吸引顧客購屋的慾望,這些作為實際銷售樣品的房屋就稱為廣告戶。通常廣告戶是已經完成裝潢的實品屋,業者不可能保留不賣,但又因為室內格局已經固定,且經一段時間的人潮觀看,因此在售價上會比較有彈性,對於不希望花錢再裝修購買傢俱的消費者而言,不失為一個好的選擇。
銷售率
營建公司推出的新屋量與實際銷售量的比。分析個別營建公司業績,推案量和銷售率是重要的觀察指標,而營建業的推案方式有「先建後售」或「預售」兩種。若以「先建後售方式」推案,當年推案賣出的部分即為當年的業績,賣出之前預售屋銷售時未賣出的餘屋亦同,皆以銷售年度認列業績。若以「預售」方式推案,入帳期間可能為一兩年完工交屋後,故營建業入賬有落後景氣的特色。
登記規費
辦理土地登記、建物登記時要繳納的地政相關費用。分為「登記費」和「書狀費」兩種。
登記費
依土地法及相關法令繳納的費用,未滿新台幣 1 元不收費,標準如下:
他項權利設定、移轉登記:按權利價值千分之一計徵
建物所有權第一次登記:按建物權利價值千分之二計徵
權利變更登記:按權利價值千分之一計徵
土地總登記:按申報地價或權利價值千分之二計徵
他項權利內容變更登記:除權利價值增加部分按權利價值千分之一計徵外,其餘免費
標示變更登記:免費
更正登記:免費
預告登記:免費
更名登記:免費
住所變更登記:免費
塗銷登記:免費
書狀費
土地所有權狀、建物改良物所有權狀及他項權利的證明書狀,每張新台幣 80 元。
Copyright © 雅豐房屋
神岡店:台中市神岡區文昌街369號 TEL:04 2561 5085 FAX:04 2562 8138 建議使用IE.7以上或其他
Google Chrome、Firefox 等瀏覽器
1280 x 768 解析度瀏覽本網站
大雅店:台中市大雅區中清路三段989號 TEL:04 2567 0111 FAX:04 2560 6186
大雅二店:台中市大雅區中清路三段991號 TEL:04 2565 5888 FAX:04 2568 7117
西屯店:台中市西屯區青海路二段318號 TEL:04 2706 2555 FAX:04 2708 5222
豐原店:台中市豐原區圓環東路510號 TEL:04 2512 0777 FAX:04 2529 0000