• 房產知識之常見名詞-貸款相關
寬限期
銀行為短期手頭較緊的借貸戶推出的方案,提供購屋初期減輕房貸負擔,貸款人在寬限期內可以只付利息,不還本金。於寬限期後再開始連同本金,每月本利攤還。
頭期款
購買總價 - 貸款金額 = 頭期款
貸款成數
貸款金額 ÷ 購買總價 = 貸款成數
自備款
所謂「自備款」就是買屋簽約當下,須準備好的款項。雖然許多房子只需要 2-3 成以內的頭期款,但由於自備款還包含裝潢費用、仲介費、其他稅費等,所以購屋時最好準備 3 成的自備款較為寬裕。
本金平均攤還法
每月攤還之本金固定,但每月償付之利息則逐月遞減,由於期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出。適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。
本息平均攤還法
在利率不變的條件下,每月攤還本金與利息的總合固定,對於還款預算較易掌握。適合固定薪水、每月預算固定的上班族,是目前市面上較常見的還款方式。
首購
即「首次購屋」,指名下沒有房子,且首次購屋,即符合「首購」條件。
綁約
指與銀行的借貸契約上針對「提前還款部分」 (部分清償、全部清償) 做但書條件。貸款人提早還款,銀行多收取違約金。或是銀行不希望貸款人轉貸,而加重全部清償的罰則,用違約金綁住貸款人。若是提前還款而沒有任何罰則,則為不綁約。
聯合徵信中心
聯合徵信中心是一個營利機構,簡稱「聯徵中心」。由各家銀行主動提供個人與銀行往來之資料,包括票據往來記錄、信用卡、各種貸款、授信額度等明細,各銀行之授信皆會透過聯合徵信中心來查詢申請人之信用資格,如此一來,申請人的條件就被公開而無法隱藏,減低了銀行授信時的風險。
對保
所謂「對保」,就是銀行確認借款人或保證人本人簽訂借款或保證契約的程序,需要貸款人與保人親自與銀行承辦人員辦理。
房屋貸款
簡稱「房貸」,以房屋為抵押品,向銀行申請貸款融資。在貸款市場中,房屋貸款金額最大、期間最長,利率較低,同時也最為普遍。一般都是在購買房屋時,將房屋設定抵押給銀行以取得自備款之外不足的款項融資,然後分期攤還。或是因為自身的理財需求,例如理財投資、整合負債、房屋裝修等,而有增貸的需求。
指數型房貸
指數型房貸利率 = 定儲利率 + 加碼利率。利率隨著市場利率變動而機動調整,雖然當利率調升時,此一指標利率也會隨之上揚,但由於加碼利率明確,使得利率定價公平而透明。如果採用指數型房貸,可以選擇季調,由於升息時間會比月調慢,可以達到省息的效果。適合有規律薪水的上班族 。
固定型房貸
利率固定,不受利率上漲、下跌的影響。一般而言,固定型房貸一開始的利息通常較指數型房貸高,但因利率固定不變,在目前央行升息不斷的情形下,可避免升息風險。由於每月繳款金額固定,每月支出不會因為利率波動而臨時更動,可以妥善安排家庭財務分配,確保家庭生活品質。適合預算有限且準備長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來利率可能走升的人。
組合型房貸
結合固定與機動利率,可自由搭配金額比重。其中固定利率的部分完全不受市場利率波動影響,在利率上揚時,固定利率的部分可以鎖住利息負擔,若利率反向走跌,機動式利率的部分則可反映市場利率走勢,讓客戶有效掌握雙重優勢。適合想省息又想規避升息風險的人。
一段式利率
貸款期間的利率均用相同計算方式計息,通常搭配「指數型房貸」使用,在 20-30 年的貸款期限內,均以定儲利率加上固定百分比的利率。一段式利率通常在每個月支付的貸款金額差異不大,僅隨市場利率微幅波動,前兩年的利率雖較高,但長期來看利息較優惠。適合貸款初期付款輕鬆及還款能力佳的人。
階段式利率
將還款期間分做二或三段,採取不同的利率計息。如果是二段式,第一段通常為前 2 年,第二段為為第 3 年起。如果是三段式,第一段通常為前6個月,第二段為第 7-24 個月,第三段則為第 3 年起。通常二、三段式的利率結構,前2年利率通常低於一段式利率,但第3年起利通常會支付較高的本息負擔。適合希望前兩年利息負擔較輕的人。
利率遞減型房貸
一種依據顧客繳息情形提供利率回饋的房貸產品。房貸利率依指數型房貸計息,若顧客每月按時繳息,利率即享有減碼優惠。適合雙薪家庭者、有固定還款來源者,或是對利率敏感度較高的上班族或避險族等。
活用型房貸
活用型房貸 = 指數型房貸 + 額度房貸。簡單的說:就是將一般的指數型房貸再搭配一筆可以靈活運用的理財額度,即稱為活用型房貸。可分為「回復型房貸」及「理財型房貸」。適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者,或者中小型企業人士。
循環動用型房貸
同「活用型房貸」。
回復型房貸
一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度,雖利率較一般房貸略高,但可隨時動用、隨借隨還按日計息,不動用不計息,活化不動產,擁有更多資金運用的彈性。
理財型房貸
申請房貸時直接辦理額度房貸,馬上就有一個可以循環使用的額度,隨借隨還,按動用天數計息,短期週轉不求人,比「回復型房貸」更有彈性。
抵利型房貸
以存款來折抵房貸本金,以減少利息支出,達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。如果臨時面臨資金需求,還是可以動用該筆存款。適合有存款,但希望保留資金運用彈性,不想提前還款,但希望降低房貸負擔者。
免息型房貸
同「抵利型房貸」。
保險型房貸
與保險結合的房貸產品,保費通常較一般定期壽險為低,一般分為「遞減型」與「平準型」兩種,遞減型是依據房貸的還款金額,讓保額逐步遞減,平準型則是在保障期間內都維持相同保額。其優點在於,若承貸戶意外身故,則等同於房貸金額的保險理賠金,可優先償還房貸,避免不動產因無法按時繳交本息,房子遭法拍的風險。一旦理賠金償還房貸款後的餘額,還可給付給受益人,讓生活更有保障。若消費者提前償還房貸,也可選擇繼續享有保障或依相關條款退保領取解約金。適合身為家中經濟主要來源者。
保證保險型房貸
當房貸核貸金額不敷需求時,利用「額外投保」的方式,增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額,而銀行業者也可透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司。適合自備款不足或信用條件不足者。
理債型房貸
以不動產為擔保品,整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說,就是以利率相對較低的房貸款項,償還利率較高的負債,是一種「整合負債」型的房貸產品。
轉貸
指本來的貸款在 A 銀行,但因利率太高或想增加貸款等原因,而將原本的貸款轉至 B 銀行。轉貸大多可以降低利率。
增貸
原本有一筆貸款 (大多為房貸),繳款一陣子後,想要再多貸些錢出來使用,或是房子增值幅度大,比原來購屋、辦房貸時高出許多,想將增值的部分透過貸款多貸些錢出來使用,稱為增貸。增貸的金額與未還款的金額相加原則上不超過銀行鑑價。例如:房子經由銀行鑑價後可貸 300 萬,目前房貸本金僅剩下 200 萬,則可再跟銀行增貸 100 萬,詳細可貸額度需洽各銀行。
信用貸款
簡稱「信貸」,依個人收入/信用/負債狀況為依據來作風險考量,借款人不需要提供任何擔保品就可以申請。由於無須擔保品,因此利率較一般抵押貸款高,額度亦依貸款人的信用與收入條件而異。
保單借款
拿保單跟銀行借錢。又稱保單質押貸款,指保單所有者以保單作抵押,向保險公司取得貸款。
跟會
通常是選擇每月的固定時間,在固定地點標會籌集會款。第一期 (首會) 會款是由各會腳繳納當月會費 (例:含會首 11 人,每人 10000 元) 給會首,會首可得到全數會款 (例:10 人 x 10000元) 運用 (無標金或利息負擔),並不須經過競標程序。第二期以後,競標決定會款由誰取得,有意得標者可將願負擔的利息金額 (稱為標金,例:1000 元) 寫在紙上參加競標,標金最高的人得標,其他尚未得標的會腳,有義務在一定期限內將會金(例:活會 9 人 x 9000 元 + 死會 1 人 x 10000 元) 繳交會首,再由會首負責將會款集結交給得標者。(未得標者稱活會,可進行競標;已得標者之後都稱為死會,不能進行競標。)
民間借貸
民間借貸泛指除了銀行金融機構外,所能夠借貸到的金額款項單位,皆稱為民間借款,所涵蓋的範圍非常廣,政府法律規定民間借款的年息不能夠超過 20%,如果有超收的部份則另稱為「地下錢莊」。
汽車貸款
分為「原車融資」及「銀行汽車貸款」二種。「原車融資」是拿自己沒有貸款的車子向融資公司或銀行貸款,普遍使用在週轉資金。「銀行汽車貸款」是買車時使用,車主付一筆頭期款,銀行幫你繳納剩餘金額,再按月還款,類似購屋時使用的房貸。
二胎
二胎房貸簡單來說,就是一間房屋申請兩次貸款,當房屋貸款戶無法正常繳款時,二胎房貸承辦銀行的債權清償,只能排在第一順位的銀行之後,後者稱為 (二胎) 銀行必須承擔較高的風險。
三胎
一間房屋申請三次貸款,承辦三胎房貸的銀行順位排在二胎之後,因為對承辦的銀行風險更高,相對的利率也會更高。
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