• 房產知識之常見名詞-投資相關

年租金總價投資報酬率
這個報酬率主要是計算:如果全用現金投資 (不貸款),該標的物的租金報酬率每年有多少百分比。
計算方式為:每年的租金總收入扣除雜費後,再除以購買房屋的價格。
例:一個 300 萬的房子,裝潢等雜費 30 萬,每月房租扣除管理費 (但不扣貸款利息) 後淨收入 1.3 萬元,那麼每年的租金收入有 15.6 萬元 (1.3 萬 x 12 = 15.6 萬),所以年投報率 = 15.6 萬 / (300 萬 + 30 萬) = 4.7%。

年租金自有資金投資報酬率
這個報酬率主要是計算:如果用房貸方式,投入部分自備款投資,則該標的物的租金報酬率每年有多少百分比。
計算方式為:每年的租金總收入扣除雜費後,再除以買房的自備款 (包含頭期款、裝潢、代書等雜費)。
例:一個 300 萬的房子,1 成自備款 (30 萬),銀行提供的寬限期 2 年 (只需繳息不需還本),裝潢等雜費 30 萬 (總自備款項為 30 萬 + 30 萬 = 60 萬)。每月房租扣除管理費、貸款利息等費用後淨收入 1 萬元,每年的租金收入有 12 萬元,所以自有資金年投報率 = 12 萬 / 60 萬 = 20%。

年出售自有資金投資報酬率
這個報酬率主要是計算:如果用房貸方式,投入部分自備款投資,並於若干年後售出標的,則該標的物的出售價差年報酬率有多少百分比。
計算方式為:出售當年所賺得的價差 (售價 – 當初購屋的成本 – 買賣房屋的仲介費、代書費、契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、財產交易所得稅等雜費 – 裝潢費用等 – 持有期間的管理費、房貸利息等 = 出售價差),除以當初買房的自備款 (包含頭期款、裝潢、代書等雜費)。
例:一個 300 萬的房子,1 成自備款 (30 萬),裝潢等雜費 30 萬 (總自備款項為 30 萬 + 30 萬 = 60 萬)。兩年後賣 420 萬,所有買賣稅費累計 40 萬,兩年合計出售自有資金投資報酬率 = (420 萬 - 300 萬 - 30 萬 - 30 萬 - 40 萬) / (60 萬) = 33%,每年平均的出售自有資金投資報酬率約等於 16%。

年自有資金總投資報酬率
年租金自有資金投資報酬率 + 年出售自有資金投資報酬率 = 年自有資金總投資報酬率
以上例為例,收租兩年後出售,其年自有資金總投資報酬率 = 20% + 16% = 36%。

持有年限
擁有土地或建物的時間,一般以年為單位。例:小明 2003 年 5 月購入一間房子,2005 年 8 月賣掉,持有年限約為 3 年。

物業管理
為物業的一種增值服務,除了提供建築物內勞務與服務,以延續建築物壽命與使用的基本需求外,更應藉由營運管理增加收入,以提升不動產與土地的價值。 物業服務項目包括:警衛保全,清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。
物業管理是與建築物使用有關的管理服務,目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。
近年來由於出租供給、需求提高,為了方便房東管理房客,遂衍生出提供「代租」、「代管」的租賃物業管理服務,由物業管理公司負責代為房東進行房屋招租與後續房客管理,不啻為為房東、房客提供即時便捷服務的解決方案。

現金流
收入減去開銷後剩餘的錢,稱為現金流。例:小王每月收入 5 萬,每月平均開銷 3 萬,所以小王的平均月現金流為 2 萬。
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